Pedido de reconhecimento extrajudicial de Usucapião

Em conformidade com o que estabelece o artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, incluído pela Lei n. 13.105, de 16/3/2015, sem prejuízo da via jurisdicional, é facultado aos interessados, representados por advogado, requerer a usucapião de imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, instruindo o pedido com a ata notarial pela qual o tabelião, ou seu preposto, ateste o tempo do exercício da posse do requerente e de seus antecessores, bem assim ateste a narrativa dos fatos e documentos que comprovaram a existência da posse mansa e pacífica, sem qualquer oposição; inclusive, se houver, dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos.
Esclareça-se, desde logo, que a simples exibição da ata notarial não é suficiente para dar início ao processo, porquanto o reconhecimento da usucapião deverá ser requerido, em petição subscrita por advogado, perante o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis. Isto porque, conceitualmente, a ata notarial é simplesmente a comprovação oficial, escrita e com fé pública, de fatos presenciados pelo notário ou por quem legalmente o represente, no exercício de seu ofício e dentro de suas atribuições territoriais.
Na ata notarial não existem outorgantes/outorgados ou declarantes/beneficiários, todavia, como ocorre com a escritura pública, ela é registrada no livro de notas respectivo mas, ao inverso da escritura pública, seu único partícipe é o notário que, através de seus sentidos (visão, audição, olfato e tato), constata fatos para, na sequência, lavrá-los nesse instrumento notarial. Essa descrição unilateral e sem interferência de terceiros (ou externas) deve destacar as significâncias e os detalhes da situação presenciada pelo notário. Consequentemente, esse instrumento, fruto de um ato pessoal, não se presta para a formalização de contratos, atos negociáveis ou daqueles que pressuponham outorga ou consentimento. Na ata notarial apenas existe a constatação. Só isso e nada mais. O conceito exato é que a “Ata Notarial é o testemunho oficial de fatos narrados pelos notários no exercício de sua competência em razão de ofício”. “Ata Notarial é, enfim, o instrumento público através do qual o notário capta determinado fato e o traslada para seus livros de notas ou outro documento. É a apreensão de um ato ou fato, pelo notário, e a transcrição dessa percepção em documento próprio”. Por conseguinte, repita-se: a simples exibição da ata notarial não é suficiente para dar início ao processo.
O reconhecimento da usucapião deve ser requerido em petição subscrita por advogado, instruída com os documentos elencados nos incisos I a IV e parágrafos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos. No requerimento, o interessado deverá: a) expor os fatos que fundamentam o pedido: a-1 – o início da posse e o modo de aquisição; a-2 – eventuais cessões de direitos possessórios, qualificando os cedentes e mencionando a data de cada cessão; ou a sucessão “causa mortis”, qualificando o possuidor anterior e mencionando a data da abertura da sucessão; Observação: havendo vários herdeiros e sendo um deles o requerente, alegando posse exclusiva, não pode ser admitida a “sucessio possessionis”. a-3 – o tempo da posse, que já deve estar completo, conforme a espécie da usucapião; a-4 – a afirmação de ser a posse justa e, quando não for presumida, a boa-fé do possuidor; a-5 – a afirmação de ser a posse mansa e pacífica, sem qualquer oposição, exercida pelo possuidor como se dono do imóvel fosse; a-6 – se for o caso, declinar o justo título para a usucapião ordinária; a-7 – se for o caso, expor os fatos que justificam a redução do prazo da usucapião; b) fundamentar juridicamente o pedido, expondo que o cumprimento dos requisitos, na forma exposta no item anterior, autoriza o reconhecimento da usucapião. A menção do dispositivo de lei é desejável, mas não é essencial, bastando que a exposição dos fatos permita o enquadramento legal do pedido. c) requerer: c-1 – a prenotação, a autuação e o processamento do pedido; c-2 – a notificação dos interessados certos que não anuíram expressamente, para que, em quinze dias, manifestem expressamente sua concordância, valendo o silêncio como concordância; c-3 – a publicação de edital de notificação dos interessados incertos para os mesmos fins; c-4 – a cientificação das Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que, no mesmo prazo, se manifestem sobre o pedido; c-5 – as diligências que, a critério do oficial, forem necessárias; c-6 – o deferimento do pedido, com o reconhecimento da usucapião; c-7 – o registro da aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel, ou na matrícula que for aberta para esse registro. Agosto/2017

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL LEI Nº. 6.015 (Registros Públicos) 31/12/1973

Com as alterações e inclusões pela Lei nº 13.105, de 2015 e Lei nº 13.465, de 2017 Art. 216-A, sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) §3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §6º Transcorrido o prazo de que trata o §4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do §5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) §7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §10º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) §11º No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do §2º deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) §12º Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) §13º Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) §14º Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) §15º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no §5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).